부동산 이중계약 피해 대처 방법
안녕하세요, 변호사 최병석 법률사무소입니다.
전세사기 기승으로 한동안 사회가 시끄러웠는데도 여전히 부동산 이중계약 등의 문제로 많은 피해가 발생하고 있습니다.
이중계약이란, 같은 목적물에 대하여 내용을 달리하여 이중으로 맺는 계약이거나 한 집에 대하여 두 명 이상이 중복으로 계약이 맺어진 상황을 뜻합니다.
부동산 이중계약 사례
최근 아파트 신탁사기 의혹 사건인 피해자가 분양팀을 통해 소개받은 부동산을 매입하기 위해 돈을 입금했는데, 알고 보니 이중계약서가 작성되었던 것이고, 순식간에 불법점유자가 되어서 억울하다는 안타까운 사건이 있었습니다.
임대관리업체 등이 임대인과 임차인의 임대차계약서 내용이 서로 다르게 작성하고 중간에서 보증금을 가로채는 사례도 많습니다.
월세 계약인 경우 몇 달은 임차인에게서 받은 월세를 임대인에게 잘 지급을 하다가 그 뒤부터는 전달하지 않는 경우도 많은데, 월세가 약속대로 잘 들어오고 있다면 그 기간 동안은 의심을 할 수 없는 것이지요.
업체가 중간에서 이중계약을 체결한 것이기 때문에 임차인 입장에서는 임대인에게 책임을 물을 수 없는 상황이고, 임차인은 중간 업체에게 월세를 계속 지급을 했으니 임대인은 월세 미지급에 대한 부분을 따질 수 없는 것입니다.
이중계약의 경우에는 임대인과 임차인 사이의 임대관리업체가 집주인을 대리하여 임차인과 임대차계약을 체결하고, 보증금과 차임을 집주인에게 전해주는 경우가 많습니다.
또한 집주인은 따로 있는데, 세입자가 집주인인 척하면서 다른 세입자를 구하여 돈을 받는 경우도 많습니다. 집주인인 줄 알고 가입을 했지만 집주인은 다른 사람과 계약을 맺은 상태라면, 보증금은 돌려받지 못하고 불법점유자가 될 수 있습니다.
보증보험에 가입이 되어 있다면 다행이지만 그렇지 않다면 피해 회복하기 어려운 상황이 되기 때문에, 보증금이나 차임 등은 직접 임대인의 계좌로 받아야 할 필요가 있습니다.
이중계약 방지하기 위해
우선 매물에 해당하는 등기부등본을 확인하는 것이 필요합니다. 계약 직전까지 권리 관계나 근저당 설정 등에 관해 확실하게 살펴보아야 해요.
하지만 그렇다고 해서 작정하고 사기 행위를 하려는 경우에는 알아차리기 쉽지 않습니다. 때문에 어떠한 문제가 생길 경우에 보증금 일부 반환할 것을 요구하는 특약을 작성하는 것이 좋습니다.
저당권이나 압류 등 권리를 제한하는 이유가 생기거나 부동산 가격 하락 등으로 건물 가치가 하락한다면 보증금을 반환해 줄 것을 약정에 걸어놓는 것이지요.
집주인과 직접 거래가 아니라면 확정일자를 바로 받고 전입신고를 최대한 빠르게 하는 것도 하나의 방법입니다.
보증보험 가입하면 안전할까?
많은 피해자들이 보증보험에 가입하지 않은 경우이긴 하지만, 보증보험에 가입을 하고도 보증금 지급을 거절당한 분들이 점점 늘어나고 있습니다.
보증보험제도는 임대인이 전세보증금을 되돌려주지 않았을 경우, 대신 책임지고 임차인에게 보증금을 지급해 주고 후에 임대인에게 구상권을 청구하여 금액을 회수하는 제도입니다.
하지만 최근 몇 년 동안 보증효력이 발생하지 않았다는 이유로 보증금 지급을 거절당한 사례가 많고, 때문에 주택도시보증공사를 상대로도 전세사기 민형사 소송을 진행해야 하는 사례가 많아지고 있습니다.
부동산 이중계약 피해를 입고 있다면
중도금을 납부한 뒤에 이중계약 상황을 알게 되었다면 배임죄나 사기죄로 고소를 할 수 있습니다. 피해를 입은 계약서나 문자 등을 보관해 증거 자료를 확보하는 것이 필요합니다.
만약 보증금 피해 금액이 5억 원 이상이 될 경우 특정경제범죄가중처벌법으로 가중처벌을 받게 될 수 있습니다.
하지만 우선 가장 중요한 부분은 피해 회복입니다. 때문에 내용증명이나 지급명령 신청 등을 한 이후에 불법행위에 따른 손해배상 청구 소송을 진행하고, 가압류 등을 통해 임대인이 재산을 빼돌리지 못하게 미리 조치를 취할 필요가 있습니다.
변호사 최병석 법률사무소는
사무장이 상담하지 않습니다.
현재 주택도시보증공사(HUG)의 전문 위원으로 활동 중에 있으며, 수많은 경험과 노하우를 통해 전세 사기나 이중계약으로 많은 피해를 보고 계신 분들의 피해 회복을 위해 노력하고 있습니다.
부동산 이중계약과 관련하여 더욱 궁금하신 사안이 있으시다면, 연락처를 통해 자세한 상담받아보실 수 있습니다.
감사합니다.
