전세보증금 미반환 고민 합리적 대응책은 김포 부동산 변호사
김포 부동산 변호사 최병석 법률사무소입니다.
전세로 들어가게 되면 보통 2년 계약을 하게 됩니다. 그리고 2년 뒤 계약연장 혹은 계약해지를 결정하게 되죠. 계약해지를 결정하게 되면 집주인은 전세보증금을 반환해 주어야 합니다. 하지만 모든 일이 생각대로 이루어지는 것은 아닙니다.
집주인이 돈이 없다며 혹은 세입자를 구해야만 보증금을 돌려줄 수 있다며 전세보증금 미반환을 하게 되는 경우가 발생하기도 합니다.
이번 포스팅은 전세보증금 미반환 사건이 발생하였을 때 대응방법에 관한 내용입니다.
전세보증금 미반환 사건이 발생하였다면
전세보증금의 경우에는 액수가 꽤 많은 편입니다. 대부분 1억 혹은 수억 원에 달하는 경우가 많기 때문에 이러한 사건이 발생하였다면 더욱 난감하고 어렵게 됩니다.
특히 대부분의 경우에는 전재산이 들어가 있기 때문에 전세보증금 미반환이 되었다면 이사를 갈 수도 없고 그렇다고 계속 버틸 수도 없는 노릇이죠.
무조건 기다린다고 하여서 해결될 수 있는 문제도 아니기 때문에 보다 적극적으로 상황을 살펴보고 대응책을 찾아봐야 합니다.
전세계약을 하였다면 갱신 계약의 의사를 밝히지 않는 경우 전세계약은 자동으로 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되어 기존 계약 조건과 동일하게 연장이 되는 것이죠.
하지만 계약을 끝내고 싶다면 최소 2개월 전에 계약 갱신의 의사를 임대인에게 밝혀야 합니다. 내용을 전달하였다는 것을 입증할 수 있는 것이 좋기 때문에 전화 녹음이나 카톡 대화 내용 저장 등을 추천합니다.
내용증명 발송
명확하게 의사를 밝혔는데도 전세보증금 미반환을 하고 있다면 소송에 앞서 집주인에게 법적으로 조치를 하겠다는 내용증명을 발송하는 것이 필요합니다.
우체국을 통하여 보내는 것으로 어떠한 내용의 문서를 언제 누구에게 발송하였는지 증명을 할 수 있기 때문에, 상대방이 몰랐다는 등의 발뺌을 할 수도 없으며, 이후에 명확하게 의사를 전달하였다는 증거 자료로 활용할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득이나 존속 요건으로 하고 있습니다. 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 된다면, 취득하였던 대항력이나 우선변제권이 상실되어 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
때문에 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있습니다. 이를 임차권등기명령제도라고 합니다.
임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에 전세보증금 미반환이 있는 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 신청을 할 수 있습니다.
임대차가 종료되어야 신청할 수 있는 것이며, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우뿐 아니라 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 신청을 할 수 있습니다.
지급명령 신청
바로 전세보증금 미반환 소송을 진행할 수도 있지만, 이전에 지급명령을 신청하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
아무래도 소송은 비용이 많이 들어가게 되고 시간도 많이 소요되기 때문에, 간이소송절차로 보다 신속하게 사건을 해결할 수 있는 것이죠.
법원은 특별한 사정이 없다면 채무자를 심문하지 않고 지급명령을 결정하기 때문에 1~2개월 안에 결정문을 받을 수 있으며, 무엇보다 판결문과 같은 법적 효력이 있어 임대인의 재산에 대하여 강제집행이 가능하다는 장점이 있습니다.
하지만 채무자가 지급명령이 송달된 날로부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있으며 이러한 경우 소송절차로 진행되기 때문에, 만약 임대인이 고의로 반환을 거부하고 있는 등, 어차피 소송까지 가게 될 것 같은 갈등상황이라면 처음부터 소송 준비가 효율적일 수 있습니다.
전세보증금 미반환 소송
소송 전 해볼 수 있는 일을 다 해보았는데도 불구하고 전세보증금 미반환 되고 있다면, 소송을 진행하여야 합니다.
승소도 중요하지만 보증금 회수가 가장 중요하기 때문에, 임대인의 자산 상태를 살펴보고 미리 재산을 빼돌리는 등의 행위를 하지 못하도록 가처분 가압류 신청을 하는 것이 필요합니다.
최대한 해당 주택에서 거주하면서 대항력을 확보하는 것이 유리하며, 만약 이사를 가야만 하는 상황이라면 위에서 언급하였던 임차권등기명령 신청하여 대항력을 유지할 수 있어야 합니다.
승소하였다 하더라도 이후에 돈을 받기 어려운 경우도 많기 때문에, 이러한 부분을 미리 생각하고 대응하는 것이 필요합니다.
김포 부동산 변호사 최병석 법률사무소는 사무장이 상담하지 않습니다.
부동산 전문 변호사, 채권추심변호사회 부회장으로 활동하면서 보다 많은 관련 사건 경험과 법률 자문 활동으로 축적한 노하우를 통하여 의뢰인의 권리를 보호하고 있습니다.
의뢰인의 상황을 명확하게 파악하고 직접 상담을 통하여 가장 합리적인 대응책을 바로 제시하고 있으며, 모든 과정에서 밀착 조력하고 재판 이후 금전회수까지 책임감 있게 마무리 짓고 있습니다.
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감사합니다.
