계약해제 부동산 거래 중도금 지급 이후 가능할까

 

부동산 매매계약 후 중도금까지 지불한 상황에서 계약해제의 가능성 여부에 관하여 문의를 주시는 분들이 많이 계십니다. 

 

부동산 거래는 고가의 자산이기 때문에 금전적인 손익의 여부에 크게 영향을 미치는 만큼, 더욱더 신중해야 하며 상세한 정보가 필요합니다. 

 

이번 포스팅은 부동산 계약해제에 관련된 법률 정보입니다. 

 

계약해제

 

부동산 계약 절차와 해약금

 

 

부동산 매매 계약이 이루어지는 절차는 가계약금, 계약금, 중도금, 잔금 지급 순으로 진행되며, 원칙적으로는 중도금 지급 이후에는 부동산 매매 계약해제는 불가능합니다. 

 

부동산 거래 과정에서 가계약금을 지급한 뒤에 거래 파기를 원하시는 분들도 많고, 개인적으로 처한 다양한 상황에 의하여 중도금을 지급한 뒤에 계약해제를 원하는 경우도 발생하게 됩니다. 

 

민법 제565조 1항에는 해약금에 관한 조항이 명시되어 있습니다. 

 

매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 

 

그리고 민법 제551조에 의하면 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않습니다. 또한 이 규정은 민법 제565조의 1항의 경우에는 이를 적용하지 않습니다. 

 

 

중도금을 지급하였다면 부동산 매매계약은 이미 이행 단계에 진입한 것으로 보게 되는 것이며, 이행의 착수란 매도인이 매매계약을 마음대로 파기하지 못하도록 하는 것입니다. 

 

이처럼 부동산 매매계약에서는 중도금 지불 이후를 이행의 착수로 보고 있기 때문에, 이후에는 부동산 계약해제를 자유롭게 할 수 없게 되는 것이죠. 

 

중도금 지금 이후 계약해제 가능한 경우

 

 

원칙적으로는 중도금을 지불한 이후에는 계약해제가 불가능하지만, 계약을 파기할 수 있는 예외적인 경우도 존재합니다. 

 

우선 매도자와 매수자 양측이 동의한 경우 이미 체결된 매매계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 양쪽 당사자의 의견 조율을 통하여 이미 받은 계약금과 중도금을 반환받을 수 있습니다. 

 

대부분은 매수자의 변심에 의하여 계약이 해지된 것이기 때문에 이미 지불한 계약금을 반환받을 수 없습니다. 하지만 가계약금이거나 계약금을 지불한 경우라도 당사자간의 합의에 따라 계약해제가 이루어진 때에는 계약금 반환이 가능할 수 있습니다. 

 

 

두 번째는 매매계약에 하자 등의 문제가 있는 경우입니다.  부동산을 판매하는 매도인은 매수인에게 정확한 정보를 전달할 의무가 있기 때문에, 이러한 의무를 위반하고 계약하는 당시에 전달하지 않은 정보로 인하여 문제가 발생하였다면 기망행위로 인하여 계약해제가 가능하게 되는 것이죠. 

 

하지만 이 경우에는 미리 고지된 사항이어야 부동산 매매 계약이 기망에 의한 계약으로 인정을 받을 수 있습니다. 

 

 

세 번 째는 매매계약 당사자 중 한쪽이 약속을 이행하지 않은 경우이며, 마지막은 매매계약 체결할 당시에 해제에 관한 특약이 있는 경우입니다.

 

대부분은 부동산 거래에서 당사자 한쪽이 마음이 변하여서 계약을 해제하는 경우가 생긴다면, 배액을 배상하는 해약금을 지급하여야 계약해제가 가능합니다. 

 

하지만 위의 경우들처럼 민법에 의거하여 계약 당사자의 권리를 합법적으로 주장을 할 수 있는 상황이라면 재판 과정을 통하여 그 권리를 찾을 수 있습니다.

 

 

 

변호사 최병석 법률사무소는 주택도시보증공사(HUG)의 법률 자문위원으로 활동하고 있으며, 다수의 부동산 사건을 해결해 온 경험과 축적된 노하우를 통하여 의뢰인이 어려움에 처해진 상황에서 실질적으로 이익이 될 수 있는 최선의 방안을 제시하고 있습니다. 

 

부동산 계약 분쟁이 발생한 경우라면 시간이 경과될수록 그 효력을 따져보기 힘들 수 있기 때문에, 최대한 빠르게 법률 전문가의 조력을 받아 주장의 법적 타당성을 인정받는 것이 좋습니다.

 

부동산 계약해제 등과 관련하여 더욱 궁금하신 사안이 있으시다면, 연락처를 통해 자세한 상담받아보실 수 있습니다. 

 

감사합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

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