부동산명의신탁 뜻과 소송시 주의하여야 할 점

 

소유하고 있는 재산이 많을수록 부과되는 세금 또한 높아지게 됩니다. 부동산의 경우에도 그 가치가 높을수록 세금도 많아지기 때문에 이러한 세금 부과를 피하기 위하여 명의신탁을 하기도 합니다.

 

이번 포스팅은 부동산명의신탁에 관한 내용입니다. 

 

부동산명의신탁

 

부동산명의신탁

 

 

부동산 실제 소유자가 아닌 타인의 이름으로 등기하는 약정을 부동산명의신탁이라고 합니다. 소유자는 따로 있지만 등기상 소유자는 다른 사람으로 되어 있는 것으로, 대부분 이 과정에서 신탁자와 수탁자는 소유권 확인증서를 만들어 소유권 등기를 별도로 설정해두기도 합니다. 

 

관련하여서 사회적으로 큰 문제가 되었고 많은 피해가 생겼던 전세사기 사건이 있었으며, 실제 소유주와 등기상 소유주가 다르기 때문에 임대차 분쟁도 매우 복잡하게 진행될 수밖에 없습니다. 

 

부동산명의신탁 무효가 될 수 있습니다

 

부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률이 제정된 것은, 이렇게 부동산 명의신탁을 악용하여 탈세나 투기 탈법 행위 등이 극심하게 발생하였기 때문에 이러한 문제점을 해소하기 위함이었습니다. 

 

현재는 명의신탁 자체가 금지되고 있으며, 약정이 있었다고 하더라도 무효로 볼 수 있습니다. 

 

또한 부동산 물권을 가진 사람과 등기 소유권자가 다르기 때문에 한쪽에서 일방적으로 처분행위가 일어날 수 있는 만큼, 많은 소송이 이루어지기도 합니다.

 

등기를 수탁자에게로 이전을 해야 하는데 계약 자체가 무효가 되어버리면 상당한 분쟁이 발생할 수밖에 없는 것이죠. 

 

 

부동산명의신탁 성립 여부

 

 

부동산 명의신탁 약정에 대하여 갈등과 분쟁이 많이 발생하고 있기 때문에, 대법원은 등기권리증의 소지 여부, 재산세를 납부한 자, 수익형 부동산 등을 관리하는 자, 매매대금을 지급한 자 등 여러 간접 사실들을 종합하여 성립 여부를 판단하고 있습니다. 

 

신탁에는 크게 2자 간 명의신탁, 3자 간 명의신탁, 계약 명의신탁으로 구분이 되고 있습니다. 

 

명의신탁소송을 진행하기 전에는 우선 어떠한 유형에 해당되는지 알아봐야 하며, 유형에 따라 소송양상이 달라지게 되는 것이죠. 

 

부동산 소유자가 등기를 타인으로 이전하겠다는 약정을 받고 수탁자에게 등기를 이전하였다면 2자 간 명의신탁이 됩니다. 

 

신탁자가 계약의 당사자로 매도인과 실질적 계약을 하였으며, 부동산 등기 명의는 자신의 이름으로 하지 않은 것을 3자 간 명의신탁이라고 합니다. 

 

수탁자가 매수인으로 계약이 체결되어 계약서상 명의신탁자 이름이 나오지 않는 것은 계약 명의신탁이라고 합니다. 

 

 

 

부동산명의신탁 소송 전 주의하여야 할 사항

 

 

상담을 하러 오시는 많은 분들이 하시는 질문 중 하나는 부동산 명의신탁이 어느 경우에 인정되는지, 소유권이 누구에게 있는지입니다. 

 

신탁의 유형에 따라 민사소송에서 소유권 귀속은 달라지게 될 수 있으며, 소송을 진행하기 전에 우선 부동산 실명법에 따라 법률적 효력을 지니고 있는지를 확인하는 것이 필요합니다. 

 

법률에서는 기본적으로 권리자 이름에서 수탁자의 명의로 이전된 등기는 무효로 보기 때문에, 2자 간 명의신탁의 경우 신탁자는 수탁자를 상대로 소유권이전등기소송을 제기하여 부동산을 반환받을 수 있습니다.

 

본래 권리자가 자신의 앞으로 되어 있는 경우이기 때문에 등기가 유효하다는 입장으로 권리를 찾을 수 있는 것이죠. 

 

 

 

권리자가 부동산을 매수하였을 경우 수탁자 앞으로 등기를 이전하였다면 약정은 무효가 되고 실질적으로 부동산 매매계약은 유효가 됩니다. 

 

때문에 이 경우에는 수탁자를 대상으로 소유권이전등기를 말소하여 소유권을 다시 되찾아올 수 있으며, 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자에게 부동산에 대한 소유권이전등기소송을 제기할 수 있습니다. 

 

계약명의신탁의 경우 소유권이 수탁자에게 있다는 원칙에 의하여 신탁자는 수탁자를 상대로 매매대금 등에 대한 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 

 

수탁자와 신탁자 사이에 문제가 발생하였다면 가장 먼저 명의신탁소송을 통해 약정 해지 절차를 가지는 것이 좋습니다. 실소유환원 제도를 이용하면 증빙서류를 통하여 차명주식 그대로 환원이 가능합니다. 

 

하지만 이 또한 무조건 가능한 것은 아니고, 규정된 법인 설립일에도 해당되어야 하며 법인은 중소기업에 속해야 환원 제도 이용이 가능합니다. 

 

 

 

변호사 최병석 법률사무소는 부동산 분쟁 갈등에서 수많은 승소 경험과 주택도시보증공사의 전문직 위원 등을 수행하면서 축적된 노하우를 통하여 법리적으로 명확하고 합리적인 해결 방안을 보다 빠르게 제시하고 있습니다.

 

또한 상담부터 재판과 금전 회수 마무리까지 모든 과정에서 의뢰인과 함께 하고 있습니다.

 

어렵고 복잡한 부동산 분쟁이나 갈등 사안에서는 같은 사건이라도 변호사에 따라 소송 결과는 얼마든지 달라질 수 있습니다. 

 

효율적인 대응을 하기 위하여 부동산 명의신탁 등과 관련하여 더욱 궁금하신 사안이 있으시다면, 연락처를 통해 자세한 상담받아보실 수 있습니다. 

 

감사합니다.