등기부 취득시효 소유권 인정 분쟁이 생겼다면 / 김포 부동산 변호사

 

안녕하세요, 김포 변호사 최병석 법률사무소입니다. 

 

부동산을 거래할 때 '등기'라는 절차를 거치게 됩니다. '등기'란, 재산권 담보 등에 관한 권리관계를, 법적 절차에 따라 공식적으로 기록한 것, 또는 기록 그 자체를 뜻하는 것입니다. 

 

 

등기부취득시효

 

 

이 절차를 거쳐서 소유권과 물권이 바뀌게 되는 것이에요. 

 

등기부에는 해당 부동산에 대한 현재 소유권자, 저당권 설정 여부, 권리관계 변동사항 등이 기재되어 있습니다. 만약 소유자로 등기한 사람이 10년 동안 해당 부동산을 점유하고 있었다면 등기부취득시효를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다.

 

통설, 판례의 입장에서는 등기부 취득시효에 있어서 소유권을 취득한 사람은, 앞사람의 등기까지 아울러 10년간 부동산의 소유자로 등기되어 있으면 인정하고 있습니다.

 

부동산 소유권 인정되는 법률적 근거

 

 

부동산은 등기 절차를 통해 인정받으며, 민법에서는 점유취득시효와 등기부 취득시효(단기취득시효) 두 가지를 인정하고 있습니다. 

 

점유취득시효란, 등기 없이 부동산을 점유하고 있던 경우라면 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 부동산을 점유하였다면 등기함으로 소유권을 취득할 수 있도록 한 절차입니다. 

 

등기부 취득시효는, 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 무과실로 부동산을 점유한 사람은 그 소유권을 취득할 수 있는 것입니다. 

 

 

 

두 경우 모두 실질적으로 부동산의 소유자는 아니지만, 소유할 의사를 가지고, 혹은 자신의 것이라 생각하고 20년 동안 실질적인 소유자로서 점유해 왔거나, 10년 이상 명의자로 등기된 상태로 점유하고 있었다면 소유권을 인정해 주는 것입니다. 

 

'부동산 소유자로 10년 이상 등기가 되어 있어야 한다'라고 민법에서 규정하고 있는데, 등기의 진실성 여부와는 상관없이 필요 요건을 갖추고 있다면 소유권이 인정됩니다. 

 

 

 

또한 그 기간 동안 '평온'하고 '공연'하게 '선의'에 의해서 점유해왔어야 합니다. 이렇게 과실 없이 부동산을 점유하고 있었음이 입증되면 취득시효를 채운 것으로 보는 것입니다. 

 

인정 요건들을 충족하였을 때 소유권을 인정해 주는 것은, 부동산 등기를 신뢰하는 사람을 보호하면서 제도상 등기 추정력이나 공신력이 인정되지 않는 등의 문제점을 보완하기 위함입니다. 

 

부정행위, 소유권 분쟁

 

 

등기부취득시효에 의해 몇 가지 필요 요건들만 갖추어진다면 진실성과 상관없이 소유권이 인정된다는 점은, 부정행위를 할 수 있는 여지가 생기기도 합니다. 

 

소유권을 인정받기 위해 등기 위조 등으로 몰래 등기한 후에 취득시효 요건을 갖추는 것이에요. 이러한 부정행위를 막기 위해 '무과실 점유' 요건이 있습니다. '과실 없이' 점유하고 있어야 하는 것입니다.

 

 

 

이 부분과 관련한 예로 많이 문제가 발생하는 것이 토지 상속과 관련된 부분입니다. 고인 사망과 동시에 타인에게 토지 매매 후에, 상속재산 분할이 끝난 이후에 해당 부동산을 다시 매수하는 경우가 있습니다.

 

위의 사례뿐 아니라 다양한 상황에서 소유권 명의를 제삼자에게서 다시 넘겨받아서 요건을 충족한 후에 등기부상 취득시효를 인정받는 경우가 있는데, '악의'와 '과실'이 인정된다면 소유권 취득이 되지 않을 수 있다는 대법원의 판례가 있습니다. 

 

그리고 그것을 입증할 책임은 해당 부동산 소유권을 취득한 사람에게 있는 것입니다. 

 

 

 

또 문제가 될 수 있는 부분은, 등기부상 취득시효 요건 충족이 되었다면 적법하거나 유효한 등기를 거칠 필요가 없다는 것입니다. 

 

만약 누군가가 해당 부동산의 주인인 것처럼 행세하면서 부동산 등기를 넘겼다 하더라도 등기부상 취득이 인정될 수도 있는데, 이러한 경우 등기 절차상 하자가 발생했다는 것을 입증하고 소유권을 되찾아와야 합니다. 

 

부당한 처분을 밝혀내고 쟁점을 명확하게 밝혀내야 하기 때문에 관련 사건에서 경험 풍부한 법률 조력을 받는 것이 좋습니다. 

 

 

 

주택도시보증공사 (HUG) 전문직 위원과 채권추심변호사회 부회장 직을 맡고 있는 김포 변호사 최병석 법률사무소는, 특히 부동산 분쟁 사건에서 다양한 사건을 해결하고 법률 기관의 자문 활동으로 수많은 사례를 보유하고 있습니다. 

 

사무장 없이 의뢰인과 일대일 직접 상담을 원칙으로 하고 있습니다. 등기부 취득시효 관련하여 어려움을 겪고 있다면 사실 관계를 객관적으로 분석하고 증거를 수집하여 유리한 결과를 받아보시길 바랍니다. 

 

추가적으로 궁금한 사항이 있으시다면 아래 전화번호를 통하여 상담을 받아보실 수 있습니다. 감사합니다. 

 

 

 

 

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