명도소송 절차와 강제집행, 임차인이 나가지 않고 버틴다면?

 

적법한 절차에 따라 부동산 구입을 했음에도 이전 주인이 넘겨주는 것을 거부하고 버티는 상황이 발생하기도 하고, 임차인이 월세를 계속 내지 않고 버티는 상황도 많습니다. 

 

명도소송 절차

 

 

경매로 부동산을 낙찰받았는데 버티고 있는 사람 때문에, 혹은 몇 달씩 월세가 밀렸음에도 연락도 되지 않아 스트레스받는 다며 변호사 최병석 법률사무소를 찾아오십니다. 

 

이런 경우에는 명도소송을 진행하여 자신의 권리를 찾을 수 있습니다. 

 

명도소송

 

 

명도소송이란 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했는데도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우에 부동산을 비워달라는 의도로 제기하는 소송입니다.

 

부동산을 구입하고 자신의 소유가 되었는데도 원래 그곳에 살고 있던 사람이 나가지 않거나 권리를 넘겨주지 않고 버티고 있는 상황일 때, 합법적으로 임차인 세입자를 내보내야 합니다.

 

 

 

매수인(물건을 사서 넘겨받은 사람)이나 매수인의 상속인과 같은 일반 승계인이 소송을 제기할 수 있으며, 대부분 경매로 부동산을 낙찰받고 소유주가 바뀌었을 때 진행하는 경우가 많아요.

 

부동산 인도명령 신청기간인 매각대금을 지급한 후 6개월이 지난 다음에도 부동산의 인도(권리를 넘겨주는 것)를 거절한다면 관할 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 

 

명도소송 절차

 

 

내용증명 발송 후 점유이전금지가처분 신청, 그리고 명도 소송 제기 하고 임대보증금 반환, 강제집행 순으로 진행됩니다. 

 

일반 주택 임대인은 월세가 두 달 이상 밀렸을 때부터 명도 소송 절차를 밟을 수 있습니다. 주택임대사업자의 경우에는 세 달 이상 월세를 내지 않고 있고 연체금액이 세 달 치 월세 금액보다 많다면 계약을 해지할 수 있습니다. 

 

 

 

먼저 계약의 해지를 원하는 이유, 퇴거 요청, 그렇지 않으면 나중에 손해배상 청구를 하겠다는 것 등을 내용이 담긴 내용증명을 발송해야 합니다.

 

법적으로 효력이 있는 것은 아니지만 자신의 의사를 제대로 전달했다는 확실한 증거로 남을 수 있기 때문에 소송 제기하기 전에 발송하는 것이 유리합니다. 

 

계속 버티고 있다면 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다. 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기게 되면 나중에 강제집행을 할 수 없게 되기 때문에, 또 다른 피해가 생길 수 있는 것을 미리 방지하는 것입니다.

 

 

 

 

명도소송은 관할 지역의 법원에 임대차계약서와 내용증명, 월세 미납 내역 등을 증거로 제출할 수 있으며, 세입자에게는 연체된 월세를 제외하고 임대보증금을 반환해야 합니다. 

 

보통 6개월 이상 소요되는데, 승소 판결이 났다고 해도 간혹 집을 비우지 않는 경우도 있습니다. 

 

법원에서 집행문을 부여받아 강제집행을 신청 후, 계고집행, 본집행, 매각 순으로 진행할 수 있으며 보통 3~4개월 이상 소요됩니다.

 

 

 

강제집행 신청은 관할 법원에 직접 방문해서 신청할 수 있고, 계고집행은 본집행 전에 임차인에게 자진해서 부동산을 인도할 기회를 한번 더 주거나 경고를 하는 절차입니다. 

 

본집행 진행 시에는 문을 강제로 열고 들어가서 임차인의 물건을 강제로 내보내 보관업체에 옮기게 됩니다. 계속 보관비용이 들어가게 된다면 내용증명을 통해 통보를 하고, 그 이후에 매각 절차를 통해 물건을 처분할 수 있어요. 

 

 

 

만약 집의 내부가 크게 훼손된 부분이 있다면 원상회복 피해보상 소송을 진행할 수 있어요. 하지만 진행 중 다툼도 많이 발생하고 다양한 분쟁이 생기기 때문에 전문 변호사의 조력을 받아 일을 진행하는 것이 좋습니다.

 

또한 강제집행 이후에 다시 침입을 하는 경우도 있어서 스트레스를 받는 상황이 많이 생기곤 합니다.

 

이럴 때에는 강제집행효용침해죄로 형사고소를 할 수 있고, 혹은 강제집행 재신청이나 명도단행가처분 신청을 할 수 있습니다. 

 

 

 

각 상황에 더 적합한 절차가 다르기 때문에 법률 전문가의 조력을 받는 것이 좋으며, 변호사 최병석 법률사무소는 채권추심변호사회 부회장 직 등 다양한 활동으로 부동산이나 금전 관련 분쟁 사건 사고에서 특히 많은 경험으로 마지막 집행까지 책임감 있게 마무리하고 있습니다. 

 

해당 사건으로 많은 스트레스를 받고 계시다면 조력자의 도움으로 절차별로 필요한 준비를 제대로 갖춰보시길 바랍니다. 

 

 

 

명도소송 절차