전셋집 전세집 경매 와 압류 보증금을 받을 수 있나요?

 

한동안 전세사기 이슈가 사회적 파장을 일으켰습니다. 또한 금리가 인상되면서 전셋집 경매나 압류가 되는 상황들도 많아지고 있습니다. 집주인들이 빚을 갚지 못하는 상황이라는 뜻이고, 세입자들이 보증금을 제대로 받지 못할 수 있다는 불안감을 야기하고 있습니다.

 

전셋집 경매로 넘어가게 될 위기에 있다면 보증금을 반환받을 수 있는 방법에 대하여 알아봅니다.

 

 

전셋집 경매

 

 

경매에 넘어갔을 경우

 

 

주택 가격이 올라가던 내려가던 집주인의 상황이 어떻든 임차인 입장에서는 임대차 계약 체결을 할 당시에 지급했던 보증금에 대해서는 당연하게 보호를 받을 권리가 있습니다. 

 

하지만 현실적으로는 그 당연한 권리도 못 받는 경우가 많습니다. 

 

이런 경우 우선 권리분석절차 진행을 하고 경매 배당으로 보증금 회수가 가능한지 파악을 하는 것이 필요합니다. 전셋집이 경매에 넘어가더라도 대항력과 우선변제권을 갖춘 경우에 한해서 전세보증금 반환을 보장받을 수 있습니다. 

 

대항력을 갖게 된 선순위 임차인들이라면 낙찰자가 임대인들의 지위에 대해 승계를 하기 때문에 배당 절차에서 보증금을 회수할 수 있는 것이죠. 

 

주택대차보호법 제3조 1항에 의하면 주택의 인도와 전입신고를 했을 경우 대항력과 우선변제권을 획득할 수 있습니다. 

 

 

대항력, 우선변제권

 

 

'대항력'이란 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제삼자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 없는 법률상의 권능입니다.

 

임차인이 계약기간 동안 거주하며 살고 있는 집에 대하여 집주인에게 대항할 수 있는 권리이며, 집주인이 변경이 되더라도 보증금 전액을 받기 이전까지는 이사를 나가지 않아도 되는 권리를 뜻합니다. 

 

자신이 보증금을 받지 못하는 상황에서는 보증금 회수를 위해 임차권등기명령신청을 통해 등기를 마무리해 두는 것이 필요합니다. 

 

만약 이사를 하게 되면 대항력이 유지되지 않을 수 있기 때문에, 보증금 회수를 위해 대항력을 유지할 수 있도록 하는 것이 중요해요. 

 

 

 

'우선변제권'이란 임차주택이 경매나 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다. 

 

하지만 채권자 별로 순위가 설정되어 있는 경우도 있기 때문에 경우에 따라서 후순위로 밀려날 수도 있습니다. 때문에 계약하고자 하는 집에 선순위 채권자가 있는지 확인을 하고 전세 계약을 하는 것이 필요합니다. 

 

 

낙찰 금액이 낮은 경우

 

 

전세집경매는 채권자가 집주인을 상대로 소송 화해 등 판결문을 확보한 후 법원에 신청을 하는 강제경매입니다.

 

임대인이 전세보증금을 돌려주지 못한다 하더라도 주택이 경매에 넘어가서 누군가가 낙찰을 받는다면 그 사람에게 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 신청해 보증금을 받을 수 있습니다. 

 

하지만 전세가격과 매매가격이 낮아져서 낙찰자들이 나타나지 않는 경우도 있고, 낙찰된 금액이 반환받아야 하는 보증금보다 낮은 경우도 많습니다. 

 

이런 경우 보증금을 모두 반환받기가 어렵기 때문에 보증금반환소송으로 보증금을 받아야 합니다.

 

 

집주인이 피한다면

 

 

보증금을 반환받기 위해서는 우선 전세계약이 종료되기 이전에 계약 갱신을 원하지 않는다는 의사를 분명히 정해야 합니다. 그렇지 않는다면 묵시적 갱신이 되어 자동으로 계약이 연장되기 때문입니다. 

 

하지만 집주인이 전셋집 경매등의 상황에 마주하고 있다면 세입자의 연락을 받지 않을 수 있습니다. 이런 경우라면 내용증명을 발송하여 명확하게 의사를 밝혔다는 증거로 남겨 두는 것이 좋습니다.

 

혹은 일정기간이 지난 후에 상대방에게 송달된 것으로 간주되는 공시송달을 신청하는 것도 방법입니다. 

 

 

 

계약해지통보는 계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 가능합니다. 만약 계약이 많이 남은 상황에서 전셋집 경매에 넘어간 경우라면 중도계약해지의 사유에 해당될 수 있기 때문에 중도계약해지를 진행하는 것이 좋습니다. 

 

보증금반환소송

 

 

전세집 경매로 넘어간 경우에 일이 수월하게 진행되지 않는 경우가 많습니다. 전 재산이 얽혀있는 복잡한 사건과 마주하고 있어야 하기 때문에 법률 전문가의 조력을 받아 진행하는 것이 유리합니다.

 

소송을 하여 이긴다 하더라도 상대방이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않는 경우는 많습니다. 때문에 소송 전 미리 재산을 빼돌리지 못하도록 가처분 신청을 하고, 상황에 따라 직접 경매에 참여하는 것도 방법입니다. 

 

변호사 최병석 법률사무소는
사무장이 상담하지 않습니다. 

 

 

채권추심변호사회 부회장 직 등을 수행하면서 축적한 경험과 노하우를 통해, 수많은 금전 부동산 분쟁 재판뿐 아니라 의뢰인의 금전 회수를 도와드리고 있습니다. 

 

전세집 경매와 관련하여 더욱 궁금하신 사안이 있으시다면, 연락처를 통해 자세한 상담받아보실 수 있습니다. 

 

감사합니다.