합유 뜻과 등기 부동산 등 재산공동소유관계에 대하여

 

부동산 등의 투자를 고려하면서 투자금이 부담스러운 경우 동업 형태로 시작하는 경우가 많습니다. 하지만 공동으로 매수한 뒤에 분쟁으로 이어지는 사례가 많습니다. 

 

수익을 나누려는 목적으로 투자를 한 경우라면 동업이 될 수 있지만, 단순히 공유관계로 전매차익을 얻는 목적이라면 공동매수인이 될 수 있습니다. 

 

부동산 공동 소유의 유형에는 공유와 합유, 그리고 총유가 있습니다. 2인 이상이 물건에 대한 지분에 따라 다수의 소유가 되는 공동 소유의 형태라면 '공유'가 되는 것이며, 사단이 사원의 집합체로서 물건 자체를 소유하는 형태라면 '총유'가 되는 것입니다. 

 

합유

 

 

각 유형에 따라 분할이나 이익에 대하여 청구를 하게 되는 경우에는 다르게 접근하는 것이 필요합니다.

 

이번 포스팅은 그중 합유에 관한 내용입니다. 

 

 

'합유'란

 

 

합유란 법률 규정이나 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 형태로, 공동소유관계를 뜻합니다.

 

조합체란 동일한 목적에 의하여 결합되고 있으나, 동일적 활동체로서의 단체적 체제를 갖추지 못한 여려 명의 결합체인 합수적 조합을 뜻합니다. 

 

공동소유자들이 합유물과 관련하여 일정한 몫을 차지하는 개념인 것이죠.

 

 

 

민법에 의하면 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 합니다. 이때 합유자의 권리는 합유물 전부에 미치게 됩니다. 

 

만약 공동매수의 목적이 전매차익의 획득에 있을 경우 그것이 공동사업을 위해 동업체에서 매수한 것이 되려면 적어도 공동 매수인들 사이에서 매수한 토지를 공유가 아닌 동업체의 재산으로 귀속시켜야 합니다.

 

합유등기라면 개인적으로 결정할 수 없습니다. 동업이나 조합, 혹은 소유주가 개인이 아니라면 해당이 되며, 공동소유등기의 의미를 가지고 있습니다.

 

 

처분과 분할 금지

 

 

합유물을 처분하거나 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 합니다. 하지만 보존행위는 각자가 할 수 있습니다. 전원의 동의가 없다면 합유물에 대한 지분을 처분하지 못하는 것이며, 합유자는 합유물의 분할을 청구할 수 없습니다. 

 

보통의 공유물이라면 각자 소유한 지분을 마음대로 처분이 가능하며, 공유한 사람들은 공유물분할소송 등을 통해 분할 청구를 할 수 있는 권리가 있습니다.

 

하지만 합유는 단 한 사람의 반대가 있다면 본인의 지분이라 하더라도 분할이나 처분에 대하여 합유물분할소송 등을 진행할 수 없는 것이죠. 

 

분명한 기준과 많은 제약이 있기 때문에 복잡한 절차나 소송이 필요하게 되는 것입니다.

 

 

이익이 생겼다면 공동사업에 따라 이익과 손실은 조합원에게 귀속이 되며, 손익분배의 비율이나 결산 시기 등은 특약으로 정할 수 있습니다.

 

만약 정해진 특약이 없다면 손익분배 비율은 각 출자가액에 비례하여 결정하게 됩니다.

 

지분을 회수할 때에는 조합체의 해산 청구를 하거나 혹은 조합을 탈퇴하여 지분정산금청구를 하는 방법이 있습니다. 합유물은 이러한 방식으로 분할을 청구하게 됩니다. 

 

 

합유의 종료

 

 

민법에 의하면 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료하게 되며, 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용해야 합니다.

 

만약 합유자 중 한 사람이 사망을 한 경우라면 별도의 특약이 있지 않는 한 상속인이 합유자로 승계되지 않으며, 남은 합유자에게 귀속이 됩니다. 

 

사망을 한 사람은 탈퇴를 한 것과 같은 의미를 지니게 됩니다. 남은 합유자가 직접 사망한 사람에 대한 사망 사실을 입증하고, 남아있는 부분은 합유명의자 변경 등기를 신청하게 됩니다. 

 

이때 상속인들은 고인의 사망 시 기준으로 감정평가를 받아서 금전으로 환급을 받을 수 있습니다. 만약 이때 갈등이나 분쟁이 생긴다면 정산금청구소송을 통하여 이를 요구할 수 있으며, 분쟁과 복잡한 절차를 마주해야 하기 때문에 법률 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다. 

 

 

그밖에 전원의 의견 일치, 혹은 조합계약에서 정한 사유가 발생하였거나 조합의 목적 달성이 성공하였거나 곤란하다고 인정되는 객관적 사정, 조합업무의 원활한 운영을 기대할 수 없는 부득이한 사유가 있을 때 조합관계 종료될 수 있다는 판례가 있습니다.  

 

2인으로 된 조합 관계에서라면 한 사람이 탈퇴하게 되면 종료가 됩니다. 

 

횡령죄 등 형사사건에 연루될 수 있습니다

 

 

합유등기 등에 대하여 대립이 생길 경우 형사사건으로 이어지기도 합니다. 이 부분에 관하여서 독단적으로 결정을 할 수 있는 권한이 없기 때문에, 고의적이 아니더라도 횡령하거나 반환을 거부할 경우 횡령죄 혐의를 받게 될 수 있습니다. 

 

한 사람이 지분을 임의로 처분하는 경우도 있으며, 특히 공동의 대금을 관리하는 중에 개인적으로 소비를 하였다면 횡령죄로 고소를 당할 수 있으니 주의해야 합니다. 

 

 

 

합유, 등기 등과 관련된 사안은 복잡한 절차와 까다로운 기준을 지니고 있습니다. 특히 형사사건에도 연루될 수 있으니 소송에 휘말리게 되었다면 현재 상황을 검토해 보고 해당 사안에 노하우가 많은 법률 전문가와 상의 후 대처하는 것이 좋습니다. 

 

변호사 최병석 법률사무소는
사무장이 상담하지 않습니다. 

 

 

채권추심변호사회 부회장, 한국자산관리공사 평가위원회 위원 직 등을 맡고 있으며, 다양한 금전 관련 분쟁 사건 경험과 법률 자문 노하우로 의뢰인에게 가장 유리한 방향을 제시하고 있습니다.

 

합유와 관련하여 더욱 궁금하신 사안이 있으시다면, 연락처를 통해 자세한 상담받아보실 수 있습니다.

 

감사합니다.