공유물분할 소송 / 함께 소유하는 재산을 나누기 어렵다면

 

안녕하세요, 변호사 최병석 법률사무소입니다. 

 

공동으로 소유하고 있는 재산이 있거나 함께 상속을 받은 경우에는 이것을 다시 각자 소유로 분할을 해야 하는 상황이 오기도 합니다. 

 

 

공유물분할소송

 

 

이런 경우 의견 충돌 없이 합리적으로 분할이 이루어지면 좋겠지만, 대부분은 각자의 이익과 생각의 차이로 인해 많은 갈등을 겪고 충돌이 일어나게 됩니다. 

 

이런 경우에는 공유물분할소송을 통해 법적으로 공동소유관례를 정리할 수 있습니다. 

 

 

공유물분할

 

 

'공유'란 두 사람이상이 한 물건을 공동으로 소유하는 것으로, 공유불분할은 공유되어 있는 관계를 종료하기 위해 공유물을 지분에 따라 나누는 절차를 말합니다. 

 

일정 물건을 공동으로 소유하고 있는 사람은 원칙적으로 함께 소유하고 있는 물건의 분할 청구를 자유롭게 할 수 있어요.

 

이것을 공유물 분할 청구권이라고 하며, 권리자의 일방적 의사표시에 의해 법률관계의 변동을 발생시킬 수 있는 '형성권'이라고 봅니다. 

 

 

 

공유관계의 당사자들은 공유물분할의 특약을 할 수 있습니다. 특약기간은 5년이며, 5년 이내에 경신할 수 있으며 법정절차에 따라 등기부에 부동산의 표시나 권리를 기재하는 '등기'하였다면 제삼자에게 대항할 수 있습니다.

 

하지만 법률 규정에 따라 공유물의 분할 청구가 제한되는 경우가 있어요. 

 

당사자의 의사표시에 의한 경우는, 갈라서 나누지 않기로 한 특약을 정했을 때나 유언이 있을 때입니다. 그리고 법률 규정에 의한 경우는, 집합건물의 공용 부분이나 대지, 경계표등은 분할은 청구하지 못합니다.

 

공유물분할청구소송

 

 

공유관계 당사자들의 원만한 합의로 분할이 잘 이루어지는 것이 가장 좋겠지만, 현실적으로는 각자의 이익이 되는 부분이 다르기 때문에 그렇게 쉽게 나눌 수 없는 경우가 더 많습니다.

 

당사자의 협의에 따라 분할 방법 협의가 성립하지 않으면 법원에 그 분할을 청구할 수 있으며, 이것을 공유물분할청구소송이라고 합니다. 

 

공유물을 분할하는 방법에는 세 가지가 있습니다. 

 

 

 

 

 

첫 번째, 현물분할 방법입니다.

 

지분만큼 토지를 각각 나누어 가질 수 있는 것이 가능하기 때문에 실제로 공유물이 토지인 경우에만 이 방법을 사용할 수 있습니다. 

 

하지만 분할했을 때 어느 부분은 땅이 좋고, 또 다른 부분은 땅이 좋지 않은 등 나눈 토지의 위치나 상황에 따라 가치가 달라질 수 있기 때문에 합의가 쉽지는 않습니다. 

 

또한, 공유물을 분할하였다면 그 가치가 낮아질 수 있다는 단점도 있어요. 

 

두 번째, 대금분할 방법입니다. 

 

토지를 포함하여 현물로 부동산을 분할하지 않을 경우에 경매에 부친 후, 낙찰된 금액을 지분별로 나누어 가지는 것입니다.

 

 

 

현실적으로 가장 많이 이루어지는 방법이기 때문에 일부로 재산을 경매에 부치기 위해 공유물분할청구소송 절차를 진행하는 경우도 있어요. 

 

하지만 경매가 여러 차례 유찰될 경우 시세보다 낮게 판매하게 되는 경우도 있으니 주의해야 합니다. 

 

세 번째, 가격배상 방법입니다. 

 

공유자 중 자산을 보유하고 싶어 하는 한 사람이 다른 사람의 지분을 매수하는 방식이며, 적절 대금을 배상하고 지분을 모두 넘겨받는 것입니다. 

 

인수대금의 경우에는 시세 감정을 통해 진행이 되며, 합의된 시세가 있다면 굳이 시세 감정을 할 필요는 없습니다.

 

다만, 공유자 간 실질적인 공평함을 해치지 않는다고 인정되는 경우에 가능합니다. 

 

소송하던 중에도 합의가 되지 않아서 경매가 진행되게 되면, 낙찰되는 낙찰가는 시세보다 저렴한 경우가 많습니다.

 

이렇게 되면 공유자 모두가 손해를 입게 되는데, 낙찰되기 전에는 경매 취하가 가능하기 때문에 최대한 합의를 잘해보는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

변호사 최병석 법률사무소는 HUG(주택도시보증공사) 임대리츠 기금투자심의위원회 전문직 위원 직을 맡고 있으며 수많은 관련 사건들에서 의뢰인들의 이익을 위한 해결책을 제공해 드리고 있습니다. 

 

각자의 이익을 최대로 끌어내는 방법은 여러 가지가 있으니, 반드시 관련 경험과 부동산 지식을 갖추고 있는 법률전문가와 철저하게 준비하고 대응하시기 바랍니다.