묵시적 갱신 자동연장과 계약 해지 보증금 반환 방법

 

안녕하세요, 김포 변호사 최병석 법률사무소입니다. 

 

임대차 계약 종료 시점에서 갱신이나 자동연장은 어떻게 이루어지며, 주의해야 할 점은 무엇일까요? 

 

묵시적 갱신이란, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 임차인이나 임대인 모두 계약조건 변경이나 계약갱신 거절 등에 대해 의사를 밝히지 않았을 때 계약조건이 자동연장되는 것입니다.

 

묵시적 갱신

 

 

갱신 거절의 통지가 없다면, 계약만료가 되었을 때 이전 조건과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는 것이에요. 

 

만약 2년 전세계약을 했고 묵시적 갱신이 되는 경우, 기존 계약과 같은 조건으로 2년 더 연장이 되는 것입니다. 

 

 

 

임대인이나 임차인 양쪽 모두 갱신 거절이나 계약조건을 변경하겠다는 의사를 밝혔으면 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

 

또한, 임차인이 두 번의 차임액에 달하도록 연체하거나, 그밖에 현저하게 임차인으로서의 의무를 위반하였다면 묵시 갱신을 할 수 없고, 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 기간의 만료로 종료됩니다. 

 

 

묵시적 갱신 이후에 계약 해지가 가능한가요? 

 

 

임대차계약은 특별한 사유를 제외하고는 중도에 계약해지가 안됩니다. 하지만 동일한 조건으로 다시 계약이 된 묵시적 갱신의 경우에는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다. 

 

2년 연장이 되었지만 계약종료일 이전에라도 언제든지 해지를 할 수 있으며, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생됩니다. 

 

 

 

하지만 임차인에 한해서 언제든지 해지가 가능한 것이고, 임대인은 계약해지가 불가능합니다. 다만, 계약해지통보는 언제든 할 수 있지만 보증금은 바로 반환받지 못할 수 있습니다. 

 

일반적인 임대차계약은 계약 종료가 되면 임대보증금을 바로 반환해야 합니다. 하지만 묵시적 갱신을 해지하는 경우 해지 통보를 한 날부터 3개월 이후에 해지효력이 발생하기 때문에, 3개월이 지나야 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

만약 기한이 되었는데도 보증금을 돌려받지 못한다면? 

 

 

해지 통보를 하고 3개월이 지났음에도 임대인으로부터 보증금을 받지 못하고 있다면, 법적 절차를 통해 해결하고 받을 수 있습니다. 먼저 임대차보증금반환소송을 고려해 볼 수 있어요. 

 

소송을 통해 임대인의 부동산, 재산 등에 강제집행을 할 수 있는 권한이 생길 수 있기 때문에 가장 확실하게 보증금을 반환받을 수 있는 방법입니다. 

 

 

 

하지만 소송 제기하고 판결문 받는 데 최소 4개월 ~ 1년의 시간이 소요되고, 또한 소송비용도 있기 때문에 부담스러울 수 있습니다. 

 

소송을 제기하기 전에, 내용증명을 통해 지급명령신청, 또는 보증금반환요청을 해보는 것도 좋습니다.

 

지급명령신청은 강제집행권원을 얻을 수 있으며, 비용도 훨씬 저렴하고 신청하고 1달 정도면 결과를 받아볼 수 있기 때문에 상대적으로 빠르게 해결될 수 있습니다.

 

보증금을 돌려받지 못하고 이사를 해야 한다면?

 

 

묵시적 갱신 이후에는 언제든 해지가 가능하며, 대부분은 이사로 인해 해지를 하게 됩니다. 

 

하지만 임대차가 종료되고 이사를 가게 되면, 이전에 취득한 대항력이나 우선변제권이 상실되기 때문에 바로 받지 못 한 보증금을 나중에 돌려받기 어려워질 수 있어요.

 

이때 임차권등기명령을 신청하면 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력이나 우선변제권을 유지하게 할 수 있으며, 임차보증금 전액뿐 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다. 

 

 

 

신청할 수 있는 시기는 임대차계약이 종료된 이후입니다. 그리고 묵시적 갱신의 경우에는 계약해지 통보 후 3개월 이후 해지 효력이 발생하기 때문에, 임차권등기명령 신청 역시 계약해지를 한 날로부터 3개월 이후입니다.

 

 

김포 변호사 최병석 법률사무소는 채권추심변호사회 부회장 직 등 많은 법률 기관의 자문 활동을 하고 있으며, 특히 부동산 금전 분쟁 관련 소송에 관해 많은 경험과 판례를 보유하고 있습니다. 

 

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묵시적 갱신