부동산 신탁 사기 유형과 대처 방안

 

안녕하세요, 변호사 최병석 법률사무소입니다. 

 

최근 법원은 무자본 갭투자로 빌라를 매입한 후, 부동산 신탁 업체 허락 없이 임대를 주는 수법으로 여러 임차인의 보증금을 편취하는 등 여러 관련 범죄를 저지른 40대에게 중형을 선고했습니다. 

 

부동산 신탁 사기

 

이 사건에서 피고인은 여러 매수인들과 토지매매계약을 다중 체결하여 계약금과 임대차보증금을 편취하여 피해 규모가 매우 크고, 현재까지 대부분의 피해가 회복되지 않았다고 합니다.

 

부동산 사기는 특히 매우 큰 피해를 야기하고 있는데, 깡통전세나 이중계약, 신탁부동산 등 다양한 종류가 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 그중 부동산 신탁 사기에 대해 알아보겠습니다.

 

 

부동산 신탁이란? 

 

 

신탁이란, 어떠한 목적을 가지고 재산의 관리나 처분을 타인에게 맞기는 것입니다.

 

부동산 신탁이란 위탁자가 부동산의 유지관리 혹은 투자수익을 목적으로 수탁자에게 신탁하면, 수탁자는 개발, 임대, 혹은 분양을 통해 수익자에게 교부하는 것을 뜻합니다.

 

대부분은 자금 조달을 보다 수월하게 하기 위한 것이며, 수탁자는 신탁회사가 되며 신탁 계약을 체결한 부동산을 신탁 부동산이라고 합니다.

 

 

부동산 거래에서는 대부분 부동산의 소유자가 채무의 이행을 보장하기 위해 부동산을 담보로 제공한 '담보신탁'이며 등기 명의인이 수탁자명의로 귀속됩니다. 

 

수탁자는 해당 부동산을 관리하고 처분권을 가질 수 있는데, 신탁의 목적이 수익자의 이익을 위해 관리하는 것이기 때문에 경험이 없어도 장기간 안정적 수익을 얻거나 신탁수익권 양도, 담보 등으로 자금을 마련한다는 장점이 있습니다. 

 

하지만 다양한 종류의 부동산 사기 중 부동산 신탁 사기도 빈번하게 일어나고 있으며, 등기부등본에 '신탁'이라고 적혀 있다 하더라도 생소해서 자세히 살피지 않고 그냥 넘어가는 분들도 많습니다. 

 

부동산 신탁 사기 유형

 

 

신탁 부동산은 소유권이 신탁회사에 있습니다. 그렇기 때문에 집주인과 계약을 했다 하더라도 임대나 처분 등의 권리는 신탁회사에 있는 것입니다.

 

때분에 반드시 신탁회사와, 혹은 신탁회사의 동의서를 받아 계약을 하여야 하며, 그렇지 않다면 계약을 하고 돈을 지불했음에도 '불법점유'가 될 수 있습니다. 

 

 

집주인이 잔금을 입금하고 난 후에 신탁 계약을 해지하겠다고 하는 경우도 있습니다. 그러나 약속대로 신탁 계약이 해지되지 않은 경우 많은 피해를 입게 됩니다. 

 

부동산의 원래 소유자는 집주인이지만 신탁회사의 동의가 없다면 권리 행사를 하지 못하기 때문에, 잔금을 집주인에게 입금해 주었어도 신탁회사에 소유권 이전을 요청할 수 없습니다. 

 

계약 시 반드시 신탁회사를 거쳐야 하며 잔금도 계약의 해지와 동시에 지급하는 것이 좋습니다. 

 

신탁부동산 사기, 대처방안

 

 

보증금을 지불하였다면 반환받을 수 있도록 보증금 반환 소송을 진행하는 것이 필요합니다. 중요한 부분은 집주인과 신탁회사 누구를 상대로 보증금을 청구할 수 있는가입니다. 

 

임대차 계약서와 신탁계약서 등을 꼼꼼하게 살피고 법적으로 반환 책임이 있는 쪽에게 청구하는 것이 필요합니다. 

 

또한 집주인에게는 임대차의 권한이 없습니다. 그럼에도 이를 속이고 임대차계약을 하고 돈을 받았다면 사기죄가 성립할 수 있습니다. 

 

 

이런 경우 형사고소를 진행할 수 있으며, 사기죄 성립되면 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다. 

 

만약에 계약 진행 시 아무 문제없을 것이라는 공인중개사의 말을 믿고 진행하였다면, 고의나 과실이 있는 경우 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 

 

계약 시 신탁의 위험성을 미리 전해주지 않은 공인중개사에게 과실 책임이 있다는 판례가 있습니다. 

 

 

부동산 신탁 사기를 당했다면, 계약서나 원부, 임대차 계약서 등을 법률적으로 살펴보고 어느 쪽에 과실이 있는지 확인하고 명백한 증거로 제시하여 보증금 등 피해금액을 돌려받는 것이 중요합니다. 

 

변호사 최병석 법률사무소는
사무장이 상담하지 않습니다.

 

 

의뢰인과 상담을 직접 진행하면서 꼼꼼하게 검토하고, 채권추심변호사회 부회장 직을 수행하며 축적해 온 전문 지식을 바탕으로 최적의 법률서비스를 제공하고 있습니다. 

 

 

같은 사건이라도 법률 전문가의 조력에 따라 소송 결과는 달라질 수 있습니다. 효율적으로 대응을 하여 해당 금전 회수는 물론, 손해배상금 위자료 등 까지 보상받으시길 바랍니다. 

 

부동산 신탁과 관련하여 문제가 발생하였거나 더욱 궁금하신 사안이 있으시다면, 연락처를 통해 자세한 상담받아보실 수 있습니다.

 

감사합니다. 

 

 

 

 

 

 

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