근저당권설정 뜻 등기말소나 회복 등 금전 부동산 갈등 겪고 있다면

 

안녕하세요, 변호사 최병석 법률사무소입니다.

 

금전 등을 빌리게 될 경우 물건이나 부동산 등을 담보로 하게 되는 경우가 많습니다. 이번 포스팅은 이러한 근저당권설정에 관한 내용입니다. 

 

 

근저당권설정

 

 

근저당권이란

 

 

우선 저당권은 채권자가 물건을 점유하지 않고 이것을 채권의 담보로 하여 채무자가 변제를 하지 않았을 때에 그 물건으로부터 우선변제를 받는 권리를 뜻합니다. 

 

채권은 목적물의 점유가 채권자에게 이전되는 것이지만, 저당권에서는 목적물의 저당권 설정자의 점유 하에 그대로 두는 것으로, 만약 채무자가 변제를 하지 않았다면 다른 채권자보다 우선 변제를 받을 수 있는 것이죠. 

 

근저당권은 계속적인 거래로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을, 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위하여 설정하는 저당권을 뜻합니다. 

 

근저당은 앞으로 생기게 될 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위입니다. 근저당권은 등기를 하여야 효력이 생기며, 저당권자는 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있습니다. 

 

근저당권은 채권의 결산기에 있어서의 총액을 채권최고액까지 담보하게 되며, 만약 최고액을 초과하게 되더라도 최고액까지만 우선 변제를 받을 수 있는 것입니다. 

 

대부분 근저당권설정은 주택담보대출 등을 받을 때 희망자가 신청하면 은행과 같은 금융권이 담보물을 감정하여 근저당을 설정하고 융자를 해 주게 됩니다. 

 

그리고 근저당권은 채무를 변제하였거나 근저당권의 목적인 지상권이나 전세권이 소멸하였을 때, 경매 등으로 매각되었을 때, 당사자간의 합의나 약정 소멸사유 등으로 해지나 소멸이 되었을 때 그 설정 해지를 할 수 있습니다. 

 

 

근저당권 설정등기 신청방법

 

등기의무자는 소유권자나 지상권자, 전세권자와 같은 근저당권 설정자이고, 등기권리자는 채권자와 같은 근저당권자가 됩니다. 

 

신청인이나 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보나 첨부정보를 적은 서면을 제출할 수 있고, 또는 변호사나 법무사 등 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 서면을 제출할 수 있습니다. 

 

또한 법원행정처장이 지정하는 등기 유형에 한하여 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보와 첨부정부를 보내는 방법도 있습니다. 

 

 

피담보채권의 범위

 

 

저당권은 원본과 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상이나 저당권의 실행비용을 담보합니다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여만 저당권을 행사할 수 있습니다. 

 

이 경우 채무자가 일부 채무를 변제하였다면 저당권도 함께 줄어들게 됩니다. 

 

하지만 근저당권은 피담보채권액이 채권최고액을 초과하였다면 해당 채무를 변제하여도 우선 변제되는 부분이 아닌 초과되는 잔존 부분에 대한 충당으로 이루어진다는 판결이 있습니다. (72다 485 판결)

 

 

위에서 언급하였든 근저당권은 앞으로 생기게 될 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것입니다. 때문에 근저당권 채권최고액은 9천만 원이지만 이자 등을 합하여 현재 채무가 1억 원이 될 수 있는 것이죠. 

 

채권최고액으로 정한 9천만 원은 우선변제권이 있고 나머지 1천만 원에 대하여는 우선변제권이 없는 상황입니다. 

 

이 경우 채무자가 1천만 원을 변제하게 되면 나머지 1천만 원에 대하여 먼저 차감이 되는 것이며 채권최고액으로 정한 9천만 원은 그대로 남아있어 보호될 수 있는 것입니다. 

 

근저당권 설정과 등기 말소 등과 관련하여서는 많은 갈등과 분쟁이 발생하고 있으며 여러 이해관계가 얽혀있기 때문에 복잡하고 까다로운 소송이 많습니다. 

 

근저당권 설정계약과 매매계약이 사해행위에 해당한다고 생각되는 등의 이유로 취소와 원상회복을 구한다면 사해행위취소송을 제기할 수 있고, 근저당권설정등기의 말소 등기에 대하여 문제가 있다고 생각되면 근저당권설정등기의 회복등기절차를 이행할 수 있습니다. 

 

근저당권 변호사 최병석 법률사무소

 

변호사 최병석 법률사무소는 사무장 없이 모든 상담을 의뢰인과 직접 진행하고 있으며, 주택도시보증공사 전문직 위원, 채권추심변호사회 부회장 직 등을 수행하면서 수많은 금전 분쟁 갈등을 해결하고 의뢰인의 권리를 되찾아드리고 있습니다. 

 

민사사건에서는 단어 하나나 서류 한 장에서도 수많은 금원의 차이가 생길 수 있기 때문에, 특히 어렵고 부동산 금전 분쟁 부동산 관련하여서는 신뢰할 수 있는 변호사의 조력이 필수적입니다. 

 

근저당권설정 등과 관련하여 더욱 궁금하신 사안이 있으시다면, 연락처를 통하여 보다 자세한 상담받아보실 수 있습니다. 

 

감사합니다. 

 

 

 

 

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