상가임대차보호법 (상임법) / 분쟁이 발생했다면

 

안녕하세요, 변호사 최병석 법률사무소입니다. 

 

상가 임대차 분쟁은 빈번하게 일어나는 갈등 중 하나입니다.

 

상가임대차보호법

 

 

각자의 이익장사가 잘 되던 가게의 자리를 임대인이 직접 영업을 하기 위해 임차인을 내보내어 피해를 보았다는 사례들도 많고, 다양한 권리금 분쟁이 끊임없이 발생하고 있습니다.

 

 

상가임대차보호법

 

 

'임대차'란, 한쪽 A가 상대편에게 자신의 물건 등을 사용하게 하고, 다른 쪽 B는 이것에 대해 일정한 임차료(다른 사람의 물건을 빌려 쓰는 대가로 내는 돈)를 지급할 것을 내용으로 하는 계약입니다. 

 

'임대인'이란, 물건을 사용하게 하는 사람이고, '임차인'이란 돈을 내고 그 물건을 사용하는 사람인 것이에요.

 

 

 

임대차 계약에서 사용하게 되는 물건을 '임대물'이나 '목적물'이라고 합니다. 동산이나 부동산 어느 것이든 목적물로 할 수 있습니다. 

 

상가임대차보호법은 건물 임대차에서 임차인의 권리를 보호하고, 임대료나 보증금 등을 과도하게 높게 책정하는 것 등을 막기 위해 제정한 법입니다. 

 

상가 건물은 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 하며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한 임대차에 대해서 적용하게 됩니다.

 

 

 

영세 상인들의 상가 임대 보호를 하고, 상가가 경매에 들어가게 된 경우에는 이 법으로 소액임차인의 전세금이나 보증금을 보호할 수 있어요. 

 

상가건물의 임대에 대해서 적용하게 되는 것이지만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용하지 않고 있습니다. 

 

계약 연장과 보증금 증액

 

 

갑작스러운 월세 증가는 세입자에게 많은 부담으로 다가오는데, 상가의 임대료나 보증금을 올릴 때 정해진 기준을 초과할 수 없도록 되어 있는 법은 영세 상인들에게 많은 도움이 될 수 있습니다.

 

세입자는 임대인에게 종료 약속한 시기의 6개월 ~ 1개월 이전의 기간 동안에는 연장을 요구할 수 있고, 이러한 계약갱신요구권은 10년 동안 적용이 가능합니다. 

 

 

만약 임대인이 연장이나 조건 변경에 대한 언급이 없었다면 '묵시적 갱신'이 이루어진 것으로 보고 있으며, 원래 계약 체결 조건과 동일하게 연장되어 1년이 추가되는 것이에요.

 

임대인은 보증금이나 월 임대료 인상 청구를 할 수 있는데, 한 번 인상 청구를 요청하면 신청한 날로부터 1년 안에는 다시 증액을 할 수 없습니다.

 

그리고, 청구할 수 있는 금액은 기존 대비 최대 5%로 제한이 되어 있기 때문에, 만약 5% 이상을 측정하려 한다면 소송을 걸어 해결할 수도 있어요. 

 

계약 갱신 요구권을 거절할 수 있는 경우

 

 

임차인이 총 3번 월 임대료를 연체했거나, 혹은 상가 임차 계약 자체에 부정한 방법이 있었다면 임대인은 계약 연장을 하지 않을 수 있습니다. 

 

임대인의 동의 없이 제삼자에게 다시 임대를 했거나, 고의가 아니었다 하더라도 중대한 과실로 파손이나 멸실(경제적 효용을 전부 상실)등이 있다면 계약갱신요구권을 거절할 수 있어요. 

 

 

계약 체결을 할 때에 미리 철거 혹은 재건축 등에 대한 정보를 알려주었거나, 다른 계약 위반 적발이나 합법적인 사유가 인정된다면 계약 연장을 하지 않을 수 있습니다. 

 

만약 이러한 경우가 아님에도 임대인이 계약 연장을 하지 않는다거나 혹은 지나치게 많이 보증금액을 올리려 한다면 법률 전문가의 조력을 받아 법적으로 문제 해결이 가능합니다.

 

우선변제권

 

 

만약 임차인이 확정일자를 받았는데 임대물이 경매나 공매에 부쳐졌을 때, 법적으로 임차인은 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

 

'대항력'이란, 임차인이 제삼자에게 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 권리를 뜻해요. 

 

상가를 인도받은 후 사업자 등록을 신청하고, 확정일자까지 받으면 가능하며, 지역별로 기분 금액에 따라 차이가 있습니다. 

 

 

 

법적으로 자신의 권리가 침해당한 상황이라면, 부당한 상황이라는 것을 충분히 입증하고 자신의 권리를 찾을 수 있어야 합니다. 

 

변호사 최병석 법률사무소는 채권추심변호사회 부회장, 수 위탁 분쟁조정협의회 위원 직 등을 맡고 있으며 수많은 분쟁 사건 사례들을 분석하고 의뢰인의 입장을 대변하고 있습니다. 

 

같은 사건처럼 보여도 각자의 상황에 따라 법적으로 대응할 수 있는 법적 수단은 다양합니다. 자신의 권리를 지키는 것에서 나아가 필요하다면 손해배상까지, 가장 유리한 전략을 선택하시길 바랍니다. 

 

 

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