최우선변제권 임차인 보증금을 안전하게 돌려받으려면

 

임대차계약을 하였는데 거주하고 있는 집이 경매로 넘어가게 되면 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 상황에 대비하여 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 방법을 알고 계시는 것이 좋습니다. 

 

이번 포스팅은 보증금을 잃지 않기 위하여 필요한 최우선변제권과 우선변제권에 대한 내용입니다. 

 

최우선변제권

 

 

최우선변제권

 

 

임대차계약으로 거주하고 있는 주택이 경매로 넘어갔다면, 임차인의 보증금 가운데 일정한 금액을 다른 담보물권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 

 

집주인이 소유하고 있던 주택이 경매로 넘어간 경우, 살고 있던 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생하곤 합니다. 

 

임차인이 전세나 임대 중일 때 여러 가지 위험 요소가 생길 수 있습니다. 최우선변제권이나 우선변제권은 이러한 위험 요소를 줄이기 위하여 도입된 제도인 것이죠. 

 

만약 우선변제권을 갖추지 못했다 하더라도, 보증금이 일정 금액 이하인 경우 경매에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금 일부를 돌려받을 수 있는 제도를 최우선변제권이라고 합니다. 

 

 

대항력과 보증금

 

 

주택임대차보호법 제3조에는 대항력에 관하여 명시되어 있습니다. 

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날 자정부터 제삼자에 대하여 효력이 생기게 됩니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보게 됩니다. 

 

집주인이 바뀌어도 그 집에 계속하여 거주하며 세입자의 권리를 보장받을 수 있는 힘을 뜻하는 것입니다. 

 

주택임대차보호법 제8조에서는 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항이 명시되어 있습니다. 

 

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력의 요건을 갖추어야 합니다. 

 

또한 이 경우 주택임대차보호법에서 보증금의 회수와 관련된 규정을 준용하게 되며, 우선변제를 받을 임차인이나 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의 2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐서 대통령령으로 정합니다.

 

다만 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 1/2를 넘지 못합니다. 

 

상대적으로 경제적 약자가 될 수밖에 없는 임차인을 보호하기 위하여, 특별법인 주택임대차보호법이 적용되는 것입니다. 

 

 

최우선변제권의 성립 요건

 

 

우선 소액 보증금 임차인에 한하여 행사할 수 있으며, 소액임차인의 범위는 지역마다 다르기 때문에 해당 지역에 해당하는 소액임차인의 범위를 확인해 보는 것이 필요합니다.

 

대항력은 전입신고 다음날부터 바로 효력이 발생되기 때문에, 최대한 빠르게 전입신고를 하는 것이 필요합니다. 

 

만약 소액임차인이 확정일자를 받은 날이 늦어서 먼저 변제를 받지 못한 경우라 하더라도, 선순위담보권자의 경매신청 이전에 대항력을 갖추었다면 최우선변제가 가능하기 때문에 이 부분을 확인해 두는 것이 좋습니다.

 

또한 배당 요구 종기일까지 배당 요구를 하여야 합니다. 주택이 경매 등으로 매각되었다면 임차인은 배당요구를 하거나 혹은 우선권 행사를 하겠다 신고를 마치는 것이 필요합니다. 

 

만약 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우라면 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제를 받을 수 있습니다. 

 

 

보증금의 회수

 

 

주택임대차보호법 제3조의 2에서는 보증금의 회수에 관한 규정이 명시되어 있습니다. 

 

우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있으며, 이의를 신청하는 경우 민사집행법의 규정을 준용하게 됩니다. 

 

이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일로부터 7일 이내에 임차인 또는 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소를 제기한 것을 증명하게 됩니다.

 

증명을 하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인이나 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 하며, 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분하게 됩니다. 

 

 

변호사 최병석 법률사무소는 사무장이 상담하지 않습니다. 

 

주택도시보증공사 전문직 위원, 채권추심변호사회 부회장 직 등을 수행하고 있으며, 현실적으로 변호사의 조력이 필요한 사건만을 진행하고 있습니다. 

 

전세 임차인이거나 상가를 임차하였는데 계약대로 이행이 되지 않아 보증금을 전부 잃게 될 위기에 처해진 분들이 많습니다. 

 

각자의 상황에 따라 대응할 수 있는 방법은 모두 다르기 때문에, 가장 적합한 대응책을 확인하고 체계적으로 절차를 진행하여 금전회수뿐 아니라 필요하다면 손해배상청구까지 책임감 있게 마무리 짓고 있습니다. 

 

최우선변제권 우선변제권 등과 관련하여 더욱 궁금하신 사안이 있으시다면, 연락처를 통하여 보다 자세한 상담받아보실 수 있습니다. 

 

감사합니다. 

 

 

 

 

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